임대차 3법이란

오늘은 임대차 3법에 대해서 간단하게 정리한다음 상세한 내용들은 더 파고들어가보겠습니다.

먼저 임대차 3법이란?(간단하게 정리)

임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안을 묶어서 일컫는 말이라고합니다. 먼저 임대차3법에 해당되는 3가지 제도에 대해서 간단하게(나름) 요약한 내용들을 보시겠습니다.

임대차3법에대해 간단하고, 자세하게 정리해보았습니다.

1. 계약갱신청구권제

세입자(임차인이라고도 불립니다)가 2년을 주기로, 기존 전세, 월세의 계약에 대해서 1회연장을 집주인(임대인이라고도 불립니다)에게 요구할 수 있는 권리를 제공합니다. 

2. 전·월세상한제

집주인(임대인이라고도 불립니다)이 계약을 연장할 때, 전세금이나 월세를 기존 계약 금액 대비 5% 이상은 올리지 못하도록 제한을 둡니다. 말그대로, 전세와 월세를 올리는 것을 상한제를 두어 올리는 것을 방지하는 것이지요. 

3. 전·월세신고제

 주택 임대차 계약을 맺고난 다음, 30일 내로 해당 계약 당사자들과 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금납부일과같은 계약사항을 관청에 신고하는 것을 의무화하는것을 말합니다.

간단하게 보시고 넘어가고싶은 분들께서는 여기까지만읽어주셔도 임대차3법에 대해서 "거의"다 알게되신겁니다.

자세하게 알아보는 임대차 3법

그럼, 기존계약들은 다 어떻게 되는건가? 임대차3법 소급적용은 무엇인가?

 2021년 6월 시행되는 3번에 해당되는 것과같은 전·월세신고제와는 다르게, 나머지 2가지 제도인 계약갱신청구권제와 전·월세상한제는 아시다시피 이미 지난달7월 31일 아주 급하고, 긴급하게 바로 시행됐었습니다. 그리고 이는 기존 전·월세 계약에도 소급 적용이 된다고 합니다. 이는 시행되기전에 이루어졌었던 전세, 월세 계약에도 적용이된다는것입니다.  

(소급적용 뜻 : 특정한 법률, 규칙등이 시행되기 전에 일어난 일에까지 아울러서 같이 현재 바뀌는 제도나 법률, 규칙등에도 적용하는것)

이렇게 임대차 3법 소급적용으로 인하여, 집주인(임대인)이 이미 다른 세입자를 구했다 하더라도 새로운 임대차 계약일이 7월 31일 이후가 된다면, 기존에 있던 세입자가 요구할경우엔 임대계약을 2년 연장하고 임대료는 최대 5%까지만 올릴 수(전세,월세 상한제 적용) 있다고합니다. 

또, 만약 전세 월세의 계약 만료일자가 한달이넘게 남아 있을때는, 전에 재계약한 임대료가 5% 이상 올랐다면 계약갱신청구권제와 전·월세상한제를 그대로 적용하여서, 새로 계약시에는 임대료를 최대 5%까지만 올리고 2년까지 사는 것도 가능하다고합니다.

단! 예외사항이 있습니다. 만약 집주인(임대인)이 본인이나 집주인의 부모, 자녀등의 자가거주목적으로 사용하는 경우에는 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수있으며, 이렇게 될경우에는 나중에 임대를 하려고 할때도, 계약시 임대료를 임대인이 임의로 올리는것이가능하다고 합니다. 하지만 주의할점은 이와같은 경우에는 2년간 실제로 거주를 해야한다고합니다.

그러면 실거주를하면 어쨌든 올릴수있는것아닐까요? 임차인은 어떤 다른보호들을 받을수있을까요?

 전세,월세신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 어떤추가 행동이나조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받을수있다고합니다. 특히 전세 계약과같은경우에는 따로 전세권을 설정하거나, 따로 특정 확정일자를 받지 않으면, 세들어 살고 있는 주택이 경매에 올라가거나 등록이 될때는, 보증금을 받지못하는 아주 불평등하고 부조리한 경우가 생길수도있는데, 만약 신고제가 시행된다면 신고를 하자마자 확정일자를 받아볼수있기때문입니다. 

 전세, 월세상한제의 적용으로인하여, 기존에하던 계약을 연장했을경우 임대료를 5% 이상 올릴 수 없게 되었습니다. 위에언급했다시피, 다만 세입자가 바뀌거나, 2년간 실제로 임대인이 거주(임대인의부모, 저녀 본인 등)하는경우로 경우에는 상한제의 적용을 받지 않는다고합니다. 

 이소리인 즉슨 세들어사는 사람은 같은데(임차인은 같은데) 만약 집주인(임대인)이 다른 사람에게 집을 팔더라도, 유효하다는것입니다. 중간에 임대인이 바뀌더라도 기존 계약은 연장 가능이 기존과같이 가능할뿐만아니라 5% 이상 임대료를 올릴 수 없다고합니다. 이는 세입자는 그대로이면 그대로 적용된다는것입니다. 즉, 임차인은 임대인이 바뀌더라도 보호를 받을수있음을 의미합니다.

 마지막으로, 계약갱신청구권제로 인하여, 기존 전세나 월세의 계약이 만료되는것을 바라보는 상황이더라도, 최대 2년까지 연장이 가능해졌습니다. 만약 새로 계약을 할 경우 기존 계약기간이었던 2년에서 추가로 2년 연장을 하면 최대로는 4년까지도 한 장소(한 월세나 전세등)에서 거주가 가능해진다고합니다. 또, 지금 세들어사는(임차하는) 집에서 이미 4년 넘게 살고있었다고 하더라도, 앞으로 1회 연장 요구가 가능하다고합니다. 이와같이 임대차3법이 진행될시에, 세입자(임차인이라고도 불립니다)들이 이러한 보호를 받을수있다고 합니다. 

법의 구멍, 허점들도있을까요?

 이번에 임대차 3법이 개정되면서 개정되는것에대한 이슈들뿐만아니라, 법자체에대한 허점과같은것들도 지적이 나오고있다고합니다. 특히, 한국일보에서는 부동산 관련 온라인 커뮤니티에서 논의되는 ‘꼼수’ 중 하나로, 실제로 부동산업계나 법조계등에서도 이에대한 확실한 보완들이나 대책들이 필요하다며 임대차3법의 허점을 소개했다고합니다. 

 이와관련된 내용으로는 - 첫번째로, 세입자가 임대인에게 계약갱신을 요청하더라도 집주인 본인이나 부모, 자녀가 실거주할 계획이라면 이를 거부할 수 있는데 전·월세신고제가 시행되는 내년 6월까지는 정말로 실거주하는지 확인하기가 어렵다는 것입니다. 만약 이렇게 실제로 거주를 하지 않은 게 확인이 된다면 손해배상청구가 가능하다고는 하여, 이에대한 대책이 있는 것 같지만, 실질적으로는 이를 증명하기위해서는 시간과노력, 그리고 비용등또한 부담될수있는 이소송 과정을 세입자가 쉽게감당하지 못하여 포기할수도있다는 평가가 있다고합니다.

 만약,계약갱신을 거부한다고하더라도 집주인은 기존 세입자에게 합의금을 주면 예외를 인정할수있는 이와같은 법 조항도 충분히 오용되고,악용될 여지가 있다고합니다. 만약전세에대한 수요들이 많아져서 집주인이 세입자에 비해 우위에 있는(소위말하는 집주인임대인이 '갑'에있고, 세입자가 완전한'을'의 위치에 놓인) 경우에는, 합의금에 해당하는 부분들을 다음에들어올수있는 다른 세입자에게 그대로 떠맡겨서 집주인(임대인)이 취득할수있는 여지가있다고합니다.

 

임대차3법이 시행되어서 생길수있는 부작용은있나요?

 이번 임대차 3법에서, 가장 이슈가 되고있는 문제는 전세 시장에 미치는 영향이라고합니다. 실제로, 현재 임대차3법을 시행하고난 후 3달정도가 지났는데 전세는 매물들이 모두 사라지고, 심지어 월세도 오르고있다고합니다. 이렇게 전세난에 빠진 현재, 다시금 화제가되고는 있지만 이미 적용하기 이전에도 전세 물량의 급감에 대해서는 이미 임대차3법이 국회를 통과하기훨씬전에부터 이미우려섞인목소리들이 나왔었다고합니다. 전세물량이사라지는것은 당연히 전세가격을폭증시키는 매개체가 될것이기때문입니다.

 임대차3법의 전, 월세상한제는 기존에 거주하던 세입자에게만 적용되는데, 이에반해서만약 앞으로도 세입자를 계속 받게되면 적어도 4년간은 5% 정도만 전세금을 올릴수있다는말이되는데, 이러한경우 집주인들이 애초에 계약할때부터 전세금을 많이받으려하고 이와같은현상은 진짜전세가 필요한 새로운새입자들이 충격을 그대로 받게된다는 것입니다.

 

추가 사항은?

이러한 논의와, 부작용들 외에도 현재 이원욱의원의 신규계약에 대한 전월세상한제 도입 방안과 윤호중 의원의 표준임대료제 도입 방안이 주목 받고 있다고합니다. 이의 내용은 주택에 대한 임대차 계약이 끝난다음에 1년 이내에 체결하는 신규 임대차계약을 할때는 기존 임대차 계약과연계를하여 임대료 증액 상한률을 적용한다는것입니다. 시, 도지사가 공고한 시행령대로 올리는 방안을 검토중이라고하는데, 아직확실하지는 않은것으로 보입니다.

이러한 논의와 같이 추가적으로 법의 구멍, 부작용들에 대한 충분한 논의와 보완들이 필요한 시점이 아닌가 싶습니다. 집은 많은데, 부동산도, 주택도 많은데, 살곳이 없는 슬픈현실이네요.